O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) consolidou um entendimento sobre o princípio da concentração dos atos na matrícula de imóveis, destacando que não há necessidade de apresentação de certidões para a validade ou eficácia de negócios jurídicos que envolvam direitos reais sobre imóveis. Essa decisão está amparada na Lei 13.097/15, especificamente no artigo 54, que prevê que as informações essenciais para garantir a segurança jurídica devem constar na matrícula do imóvel.
Segundo artigo de Narciso Orlandi Neto, advogado formado pela USP e desembargador aposentado, Helio Lobo Junior, também sócio do Escritório Lobo e Orlandi e desembargador aposentado, e Bruno Drumond Gruppi, especialista em direito registral e notarial, o princípio da concentração dos atos na matrícula de imóveis, estabelecido pela Lei 6.015/73, centralizou todos os direitos reais, ônus e restrições relativos a um imóvel em um único registro, o Livro 2. Esse dispositivo visa assegurar que cada imóvel tenha uma matrícula única, o que facilita o controle sobre riscos como ações judiciais e outros gravames, que, se registrados, tornam-se públicos e acessíveis.
O princípio da concentração dos atos na matrícula de imóveis foi estabelecido inicialmente pela Lei 6.015/73, que centralizou todos os direitos reais, ônus e restrições de um imóvel em um único registro, o Livro 2. Esse mecanismo visa garantir que cada imóvel tenha uma matrícula única, facilitando o controle sobre os riscos que possam incidir sobre ele, como ações judiciais ou outros gravames que, se registrados, são de conhecimento público e de fácil acesso.
O artigo 54 da Lei 13.097/15 dispõe que negócios jurídicos relacionados a imóveis só serão eficazes em relação a atos anteriores se determinadas informações estiverem registradas na matrícula do imóvel. Entre elas, estão o registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias, averbações de constrição judicial, e restrições administrativas ou convencionais que limitem o uso ou alienação do bem.
Além disso, o §1º do mesmo artigo impede que riscos não registrados na matrícula sejam opostos ao terceiro de boa-fé. Ou seja, se algum ônus ou ação judicial não estiver averbada na matrícula, o adquirente de boa-fé não poderá ser penalizado por isso, reforçando a segurança jurídica. Esse dispositivo transfere ao credor a responsabilidade de registrar eventuais riscos.
O CNJ, ao julgar o caso, reiterou que o adquirente de boa-fé não necessita apresentar certidões forenses ou de distribuidores judiciais, sendo suficiente a certidão de propriedade e de ônus reais do imóvel. A decisão visa evitar que o comprador precise contratar advogados ou buscar certidões em diferentes esferas judiciais, o que poderia onerar a negociação.
Com relação às certidões fiscais, o artigo 54 também se aplica. Segundo a Lei 7.433/85, alterada pela Lei 13.097/15, apenas algumas certidões são exigidas para a lavratura de escrituras públicas, como a comprovação de pagamento do ITBI e certidões fiscais, mas sua transcrição não é necessária. A apresentação dessas certidões tem sido dispensada em alguns casos, como apontado pela Corregedoria Geral de Justiça de São Paulo.
Em relação ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tanto o Supremo Tribunal Federal (STF) quanto o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendem que o fato gerador do imposto ocorre apenas com o registro do título no cartório de imóveis, o que ainda gera debates, uma vez que o julgamento do Tema 1.124 pelo STF não foi concluído.
As certidões fiscais também são alvo de controvérsias. A Corregedoria de Justiça de São Paulo, por exemplo, tem dispensado sua apresentação para a lavratura de escritura e registro do título, enquanto algumas varas de registros públicos ainda mantêm posicionamento diverso, exigindo essas certidões em determinadas situações.
Esses entendimentos consolidam a interpretação de que a matrícula do imóvel é o principal instrumento para a publicidade dos riscos jurídicos, reduzindo a necessidade de obtenção de certidões complementares. A decisão do CNJ, nesse contexto, reforça a segurança jurídica e simplifica as transações imobiliárias, ao concentrar na matrícula todos os elementos necessários para avaliar os riscos envolvidos.
Com informações do Migalhas.
