A due diligence imobiliária – ou, como chamamos na Geocracia, o “raio-x territorial” – é uma prática indispensável, mas, ainda, pouco explorada principalmente com a integração entre alta tecnologia e Geoinformação, seja na mitigação de riscos, na promoção de transações seguras e transparentes ou mesmo na segurança jurídico-territorial.
Este processo meticuloso de verificação ex-situ é o tema central da entrevista exclusiva com a advogada Cássia Azevedo Clésio, especialista em planejamento patrimonial, imobiliário e sucessório, em que destaca a relevância da diligência imobiliária no Brasil, marcada por uma complexidade crescente nas transações imobiliárias mas que permite, em suas palavras “maior valorização no mercado imobiliário devido à sua facilidade de venda, possibilidade de financiamento, maior liquidez enquanto investimento”.
Explore agora o tema, incluindo o uso de mapas, o papel da certidão de ônus reais e uso de mapas e outras ferramentas de Geoinformação que integram a análise documental, oferecendo uma visão geográfica e contextual da propriedade, abrindo a discussão mais ampla sobre como as práticas tradicionais estão sendo transformadas pela tecnologia.
De que maneira o processo de diligência imobiliária se beneficia do exame minucioso de documentos, incluindo mapas, na prevenção de fraudes, golpes ou erros?
No momento da compra de um imóvel ou de uma empresa que possui patrimônio imobiliário, a investigação dos dados sobre esses imóveis é um passo inicial muito importante. Sem conseguir confirmar se todos os dados trazidos em relação ao imóvel são verdadeiros não há como estimar o valor do negócio com seu tipo de risco, estabelecer formas de investimento x retorno e organização do planejamento imobiliário.
Além disso, a falta de validação destes dados dá abertura em diversos golpes de estelionatários que desejam captar valores e esconder problemas imobiliários com jogos de falta de transparência e segurança jurídica.
Qual o papel da certidão de ônus reais no processo de compra e venda de imóveis, e como sua análise impacta a segurança destas transações?
A Lei de Registros Públicos, Lei dos Notários e Registradores e demais provimentos e legislações sobre questões registrais imobiliárias, direcionam a concentração das informações acerca da história de um imóvel em sua matrícula. Dito isso, a certidão de ônus reais ganha força para que se torne uma ferramenta cada vez mais irrefutável para as análises de pesquisas investigativas para a compra de imóveis. Esse documento funciona como uma foto do imóvel naquele momento, o que oferece os detalhes de metragem, vizinhança, proprietário, projetos na prefeitura, condomínio, loteamento, licenças de obras, habite-se e os famosos gravames (penhoras, leilão e indisponibilidade de bens).
Sem a sua análise é como dar um tiro no escuro. O risco é enorme de comprar um cavalo de tróia com problemas infindáveis de regularização, dívidas e bloqueio de negócios. Nenhum outro documento pode substituir a pesquisa e análise da certidão de ônus reais. E, claro que a vistoria presencial especializada por parte de engenheiro para verificar a vida útil da construção é fundamental em todos os sentidos.
O Cadastro Ambiental Rural (CAR) é um documento importante para a regularização de propriedades rurais, mas ao mesmo tempo questionável por força de seu caráter autodeclaratório. Que precauções gerais uma pessoa, ao comprar ou vender um imóvel rural, tem que ter em relação as questões ambientais imobiliárias?
No contexto rural, a informalidade ainda é mais latente no Brasil. Temos diferentes formas de cadastro das informações dos imóveis rurais e que nem todos os proprietários destas terras possuem conhecimento integrado. Hoje, nós temos o CCIR (Certificado de Cadastro do Imóvel Rural) junto ao INCRA, ITR (Imposto de território rural) junto à receita federal, CAR (Cadastro Ambiental Rural) junto ao Ministério de Meio ambiente e ADA (Ato declaratório ambiental) junto ao IBAMA.
O grande ponto de partida de um comprador é realizar a busca e análise de todos esses cadastros para identificar falhas da unificação destes dados. Em seguida, verificar junto à Prefeitura local sobre os critérios urbanísticos e possíveis áreas de reserva ambiental. Por fim, a realização do georreferenciamento é fundamental para qualquer negócio que envolva imóveis e terrenos rurais como requisito formal e validação das informações. Isso tudo evitará que haja multa ou crime ambiental por falta de clareza das coordenadas geográficas do local e demais cadastros imobiliários/ambientais.
Como o exame do Cadastro de IPTU e do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural contribui para a due diligence imobiliária, assegurando a conformidade e a autenticidade das propriedades urbanas e rurais?
Nós temos muitas informalidades e irregularidades de imóveis no Brasil justamente pela falha na unificação das informações em todos os seus cadastros. Os imóveis urbanos contam com o cadastro junto ao Município (Prefeitura) do imóvel em relação à fiscalização de obras e questões urbanísticas. Já os imóveis rurais contam com o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural junto à União (INCRA). E, ambos imóveis urbanos e rurais possuem como tarefa a concentração das informações na matrícula do imóvel.
Ocorre que a prática imobiliária demonstra que ainda temos falhas nas informações junto aos cartórios de imóveis por falhas dos profissionais que atuam no mercado imobiliário, desconhecimento e desleixos dos proprietários e falta de fiscalização dos órgãos competentes.
Por isso, a análise integrada desses cadastros traz uma maior segurança para o momento da due diligence imobiliária. Não há como afirmar uma solução, valor ou direção de um imóvel ou terreno sem entender a sua completude. O imóvel regularizado possui maior valorização no mercado imobiliário devido à sua facilidade de venda, possibilidade de financiamento, maior liquidez enquanto investimento, melhoria de administração pelos proprietários e melhor planejamento imobiliário, tributário e sucessório.
Poderia listar alguns desafios e problemas frequentemente identificados em convenções de condomínio e atas de assembleia, que afetam diretamente a gestão condominial?
Na prática condominial, existe um hábito de copia e cola de modelos de convenções de condomínios. Isso fez com que os condomínios perdessem a sua organização individualizada em sua essência com a desatualização das informações para administração condominial. Isso se deve em parte pela falta de clareza da organização por parte dos síndicos e condôminos, mas também pela falta de direcionamento pelas incorporadoras e construtoras no momento da entrega do empreendimento.
Com isso, verifica-se uma série de falhas de comunicação e gestão das informações dos empreendimentos em seus memoriais de incorporação com problemas de projetos arquitetônicos, medições dos apartamentos, áreas comuns e vagas de estacionamento, por exemplo. Os chamados vícios construtivos são herdados por esse problema documental, execução da obra e também dificuldade de acompanhamento por parte dos síndicos do manual de garantias. Além disso, muitos condomínios não possuem CNPJ para uma melhor organização da prestação de contas dessas questões.
Já na parte das atas da assembleia, a grande dificuldade é a formalização de todas as informações do quorum, votantes e a validade desde o envio do edital de convocação.
Por fim, a falta de acompanhamento de profissionais especializados no mercado imobiliário afeta na administração condominial no seu todo com a falta de regularização documental, falha de gestão de manutenção predial e administrativa, problemas financeiros e mau direcionamento das verbas das cotas condominiais.
* CÁSSIA A. CLÉSIO é Formada em Direito pela UFRJ. Inscrita pelo nº 234.279 OAB/RJ. CEO do escritório Cássia Clésio Advocacia. Atuação em escritórios especializados e empresas da capital do RJ com prática Imobiliária desde 2019. Especialista em planejamento patrimonial, imobiliário e sucessório pela Legale. Pós-graduanda em gestão de escritórios pela Legale. Extensão de Negócios de Impacto Socioambiental pela PUC-RJ. Certificada em Green Building, ESG, regularização de imóveis urbanos e rurais. Entusiasta da comunicação simples e legal design. Mediadora extrajudicial empresarial e negociadora formada pelo CBMA. Colunista do HUB IMOBI do Jornal A Gazeta, maior jornal do Espírito Santo. Colunista da seção de direito ambiental da Revista Na prática ambiental. Palestrante com mais de 20 participações em eventos nacionais e internacionais do mercado da advocacia, mediação e imobiliário no ano de 2023. Líder do Núcleo do RJ do Instituto Mulheres do Imobiliário em 2023. Membra da ABA Regional de Imobiliário em 2022 com participação no artigo sobre “Regularização de imóveis”. Presidente do Comitê de Jovens Mediadores do CBMA (2021-2023). Presidente da comissão de estágio da OAB/RJ de Belford Roxo, Coordenadora de projetos da Comissão de Jovem Advocacia da Seccional da OAB/RJ em 2022. Coordenadora do grupo de pesquisa de imobiliário na Destro Jr em 2022. Idealizadora do projeto Sementes Jurídicas com mais de 300 alunos em temas de carreira, marketing, mercado jurídico e advocacia extrajudicial imobiliária.
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COMO A DILIGÊNCIA IMOBILIÁRIA SALVAGUARDA O MERCADO: GOLPES E ERROS
Entrevista: Abimael Cereda Junior (MtB 91827/SP)
Fotografia e mini-cv: Enviados pelo entrevistado
Edição: Abimael Cereda Junior e Luiz Antonio Mano Ugeda Sanches
