Brena Medeiros Pires Santos, em artigo publicado na ConJur, analisa os efeitos do Provimento nº 54/2025 da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, norma que estabelece limites à vinculação entre tokens digitais e matrículas imobiliárias. A medida surge em um momento de expansão das plataformas de tokenização de ativos imobiliários e recoloca no centro do debate a relação entre inovação tecnológica, registro de imóveis e segurança jurídica.
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A discussão possui repercussões diretas sobre o território porque envolve a forma como a propriedade imobiliária é reconhecida, transmitida e publicizada no Brasil. Embora a tokenização tenha ganhado espaço como mecanismo de fracionamento de investimentos e negociação digital de ativos, o ordenamento jurídico brasileiro continua condicionado ao sistema de título e modo, no qual a transferência da propriedade depende do registro do título na matrícula do imóvel. Na prática, isso significa que operações realizadas em blockchain não substituem os efeitos do registro imobiliário tradicional.
O crescimento desse mercado levou à criação de iniciativas privadas voltadas à comercialização de imóveis tokenizados e motivou a edição da Resolução nº 1.551/2025 do Cofeci, que buscou estruturar um sistema próprio para transações imobiliárias digitais. A norma, entretanto, foi questionada judicialmente pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), sob o argumento de que criava um regime paralelo de publicidade imobiliária. A controvérsia evidencia uma disputa institucional sobre quem detém competência para disciplinar a representação jurídica da propriedade em ambientes digitais.
Nesse contexto, o Provimento nº 54/2025 da CGJ/SP reforça a centralidade do sistema registral brasileiro ao determinar que os cartórios de registro de imóveis não realizem averbações, registros ou anotações que vinculem matrículas imobiliárias a tokens digitais ou registros em blockchain. A norma não proíbe a existência de ativos tokenizados, mas impede que tais instrumentos sejam apresentados como equivalentes à propriedade registrada. A decisão preserva a unicidade da matrícula como fonte oficial de informação sobre direitos reais imobiliários.
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O posicionamento paulista tende a influenciar debates regulatórios em outras unidades da federação e amplia a pressão por uma definição legislativa nacional sobre o tema. Enquanto não houver disciplina federal específica ou regulamentação pelo Conselho Nacional de Justiça, investidores, empresas de tecnologia e operadores do mercado imobiliário permanecerão diante de um cenário em que a tokenização pode representar interesses econômicos vinculados a imóveis, mas não produz, por si só, efeitos de transmissão da propriedade. O debate passa a envolver não apenas inovação financeira, mas também governança territorial, segurança dos registros e confiança nas infraestruturas jurídicas que sustentam o mercado imobiliário brasileiro.
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ISSN 3086-0415, edição de Luiz Ugeda.
