Victor Ponte, no Migalhas, aponta que o jurista mapeia os principais entraves à Regularização Fundiária Urbana (Reurb) quando o imóvel está sob domínio da União e mostra por que a política, prevista na lei 13.465/2017 e no decreto 9.310/2018, patina entre lacunas dominiais, carências técnicas e assimetrias registrais. A análise parte de casos recorrentes no litoral e em faixas sob tutela federal, onde a ausência de demarcações consolidadas e de matrículas públicas claras cria incerteza suficiente para travar projetos prontos no papel e urgentes nas cidades.
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No núcleo do problema está a indefinição dominial. Em trechos extensos da costa, a linha do preamar médio de 1831 — referência legal para terrenos de marinha — segue sem demarcação homologada. Some-se a isso imóveis federais herdados de autarquias extintas (como a antiga RFFSA) sem incorporação registral transparente. Resultado: municípios e famílias não sabem, com segurança, se a terra é pública ou privada, o que inviabiliza a etapa zero de qualquer Reurb — a abertura da matrícula correta e a identificação do titular.
Mesmo quando o “quem é o dono” se esclarece, falta perna institucional. Prefeituras raramente têm equipes multidisciplinares (jurídico, urbanismo, topografia e ambiente) para tocar projetos completos; a Superintendência do Patrimônio da União (SPU) opera com déficit de pessoal; e acordos de cooperação entre União, Estados e municípios demoram a sair. Sem coordenação, a Reurb vira um mosaico de iniciativas isoladas, incapazes de ganhar escala e previsibilidade.
No cartório, surgem mais pedras. A execução registral depende dos Códigos de Normas de cada Tribunal de Justiça, que nem sempre espelham os fluxos da Reurb em áreas federais. Exigências díspares, prazos incertos e interpretações conflitantes atrasam a abertura de matrículas e o registro de títulos. Na titulação, a heterogeneidade de instrumentos também pesa: a legitimação fundiária é vista como solução robusta, mas enfrenta leituras restritivas; doações com inalienabilidade de cinco anos protegem contra especulação, porém limitam crédito e mobilidade; a inscrição de ocupação é precária; e a Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) aparece como meio-termo que dá estabilidade sem alienar o domínio público.
Para destravar, Ponte sugere uma agenda prática: concluir demarcações e consolidar matrículas federais prioritárias; reforçar quadros técnicos na SPU e nos municípios com rotinas padronizadas; pactuar procedimentos com os registradores e atualizar normas estaduais; e calibrar a política de títulos, combinando CDRU, legitimação fundiária quando juridicamente viável, e venda direta (Reurb-E) em áreas aptas, unindo inclusão social, segurança jurídica e arrecadação responsável.
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ISSN 3086-0415, edição de Luiz Ugeda.
