José de Arimatéia Barbosa*
O agronegócio brasileiro depende de um elemento tão importante quanto a tecnologia, a produtividade e o crédito rural: a segurança jurídica da propriedade. Sem ela, investimentos são adiados, conflitos se multiplicam e milhares de produtores permanecem impedidos de utilizar plenamente seus imóveis como garantia para financiamento ou expansão de suas atividades.
Embora a Constituição Federal determine que os bens públicos não podem ser adquiridos por usucapião, a realidade fundiária brasileira revela situações muito mais complexas do que uma simples leitura desse princípio poderia indicar. Em diversas regiões do país, especialmente em áreas de reforma agrária e de regularização fundiária, existem imóveis que permanecem registrados em nome da União, do INCRA ou de outros entes públicos, apesar de seus ocupantes terem cumprido todas as obrigações previstas para receber a titulação definitiva.
Nesses casos, a ausência do título não decorre da conduta do produtor rural, mas da demora administrativa na conclusão dos procedimentos de regularização.
Essa situação produz insegurança jurídica e gera efeitos econômicos relevantes. O produtor encontra dificuldades para acessar crédito rural, realizar investimentos, transmitir o imóvel aos sucessores e promover novos negócios. Ao mesmo tempo, o Estado continua figurando formalmente como proprietário de áreas cuja destinação pública já se encontra plenamente cumprida.
A jurisprudência recente tem demonstrado uma evolução importante sobre esse tema. Os tribunais continuam reconhecendo a validade da Súmula 340 do Supremo Tribunal Federal, segundo a qual os bens públicos não são passíveis de usucapião. Entretanto, algumas decisões passaram a examinar uma questão anterior e igualmente relevante: verificar se o imóvel ainda conserva efetivamente sua natureza pública ou se permanece registrado em nome do Poder Público apenas em razão da demora na emissão do título definitivo.
Essa mudança de perspectiva possui grande relevância para a governança fundiária. Em vez de limitar a análise ao registro imobiliário, os julgadores passaram a considerar fatores como o cumprimento das obrigações assumidas pelo beneficiário, a exploração produtiva da terra, a finalidade pública originalmente atribuída ao imóvel e a eventual omissão da Administração Pública.
Quando o Estado cria programas de regularização fundiária, celebra contratos, estabelece condições para a titulação e reconhece seu cumprimento, espera-se que a etapa final do procedimento seja concluída em prazo razoável. A demora excessiva compromete a eficiência administrativa, fragiliza a confiança dos cidadãos nas instituições e estimula conflitos que poderiam ser evitados.
Sob a perspectiva do agronegócio, a regularização documental representa muito mais do que uma formalidade registral. Ela constitui instrumento essencial para ampliar investimentos, fortalecer o mercado de terras, facilitar operações de crédito, reduzir litígios e promover maior estabilidade nas relações econômicas do meio rural.
O Brasil vem avançando na construção de políticas públicas voltadas à governança territorial, à integração de cadastros e ao aperfeiçoamento dos sistemas registrais. Essas iniciativas somente alcançarão seus objetivos se forem acompanhadas da efetiva conclusão dos processos de titulação já iniciados pelo próprio Poder Público.
A experiência demonstra que a insegurança fundiária não decorre apenas da ocupação irregular, mas também da demora estatal em reconhecer situações jurídicas já consolidadas. Quando o produtor cumpre todas as exigências legais e permanece aguardando por anos ou décadas a emissão do título definitivo, instala-se um ambiente incompatível com os princípios da boa administração pública e da segurança jurídica.
Regularizar significa conferir estabilidade às relações jurídicas, fortalecer a função social da propriedade e criar condições para o desenvolvimento sustentável do campo. Mais do que resolver pendências documentais, a regularização fundiária representa um investimento na competitividade do agronegócio brasileiro e na confiança necessária para atrair novos investimentos.
Nesse contexto, reduzir o tempo de titulação e integrar as informações territoriais deixam de ser apenas objetivos administrativos e passam a constituir verdadeiras políticas de desenvolvimento econômico, social e ambiental.
* Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos da Comarca de Campo Novo do Parecis (MT). Integra os Conselhos Deliberativos do Órgão Nacional de Registro (ONR) e da Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG-BR). Foi Vice-Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e da ANOREG-MT. É graduado em Ciências Jurídicas e Sociais pela Faculdade de Direito do Vale do Rio Doce (FADIVALE), em Governador Valadares (MG), e atua com destaque nas áreas de direito registral, regularização fundiária e segurança jurídica da propriedade imobiliária.
Referências essenciais
BARBOSA, José de Arimatéia. Aquisição da propriedade rural sobre as terras devolutas: um enfoque a partir do estudo de sua função social. Ponta Grossa: Atena, 2022.
BARBOSA, José de Arimatéia. Usucapilidade de terras devolutas: um estudo a partir da propriedade nos sistemas do Mercosul e da União Europeia. São Paulo: Lexia, 2014.
BARBOSA, José de Arimatéia. Análise dos aspectos jurídico, social e político da Súmula 340 do STF. Revista de Direito Imobiliário, v. 43, n. 88, 2020.
